29/06/2019 07h10
Por: Anaili Gabriela Alfonso de Souza (¹)
No final do ano passado foi publicada uma nova Lei de distrato imobiliário lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018. A referida lei foi feita com o intuito de regularizar diversos temas no Direito Imobiliário. O que mais gerou polêmica trata questões envolvendo a desistência da compra de imóveis em regime de incorporação imobiliária, que é a construção de edificações ou conjunto de edificações com a finalidade de aliena-los total ou parcialmente, ou de loteamento, que nada mais é do que o fracionamento do solo em porções menores.
A nova lei apesar de tratar de contratos de alienação de imóveis “na planta” e loteamentos, também poderá ser aplicada por analogia a contratos de imóveis já construídos quando os compradores puderem ser considerados consumidores e ainda a outras espécies contratuais envolvendo transferência de imóveis. Apesar da criação de uma lei específica aplicada a este ramo do direito o CDC (Código de Defesa do Consumidor) ainda continuará a ser aplicado em harmonia com a lei.
A desistência da compra do imóvel é sim possível e é conhecida como DISTRATO. A referida lei assegura o direito de desistir da compra de imóvel, mesmo havendo nos contratos cláusula impossibilitando o comprador de desistir do negócio, pois, essas cláusulas são consideradas abusivas.
A partir da publicação da lei, a depender da forma de contratação, se o empreendimento possui ou não patrimônio de afetação a incorporadora pode reter entre 25% a 50% dos valores pagos, quando o adquirente desistir da compra.
Mas, CUIDADO, o simples fato de desistir da compra do imóvel não lhe dá o direito de parar de pagar as parcelas. Para que não tenha obrigação mais de arcar com o pagamento das parcelas para a incorporadora, é necessário entrar com uma ação de distrato logo da desistência da compra, fazendo um
pedido liminar para que o juiz determine a suspensão das cobranças evitando assim a negativação do nome.
Há também a possibilidade de distrato contratual, no entanto, normalmente muitas incorporadoras retêm a maior parte do valor pago pelo consumidor, tendo este que entrar com ação posteriormente para reaver o valor pago.
FIQUE DE OLHO!! Não será motivo de rescisão contratual por parte da incorporadora, se previsto claramente no contrato, a entrega do imóvel em até 180 dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, não sendo neste caso aplicada qualquer
penalidade a incorporadora.
Com o advento da lei, passa a ser obrigatória a apresentação de um “quadro resumo” no contrato, devendo neste constar as informações básicas do contrato de compra e venda, tais como o preço total, a parcela de entrada e sua forma de pagamento, o valor da corretagem, a forma de pagamento e indicação do vencimento das parcelas, os índices de correção monetária, as taxas de juros e as consequências do desfazimento do contrato.
Caso o contrato não contenha todas as informações listadas pela lei a incorporadora terá um prazo de 30 dias para as devidas correções, sob pena de caracterizar justa causa para rescisão contratual por parte do comprador. A lei dos Distratos não se aplica a contratos antigos, ou seja, aqueles assinados antes de dezembro de 2018 os quais o comprador deve receber entre 80% a 90% dos valores pagos, em única parcela e de forma imediata.
(¹) Anaili Gabriela Alfonso de Souza é advogada no escritório AG Souza Advogados e vice presidente da comissão de direito securitário e membro da comissão de direito sindical da OAB MS.
